拆迁评估如何-房产拆迁评估-房屋拆迁评估公司

　　被拆迁房屋价值评估需考虑区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、占地面积、土地使用权等因素。类似房地产指与被拆迁房屋在区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等方面相同或相似的房地产。确定类似房地产市场价格时，应剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我国房屋拆迁估价中常用的是市场比较法和成本法。但随着城市发展，这两种方法有时难以客观、公正、准确地反映被拆迁房屋的市场价值。因此，根据《房地产估价规范》，拆迁双方还可选择收益法、假设开发法和基准地价修正法。

　　市场比较法是通过与被拆迁房屋相似的交易实例进行比较，调整价格后得出评估结果，是直接反映市场价格的方法，但需有足够的交易实例作为参考。

　　成本法是通过计算被拆迁房屋的重置价格或重建价格，扣除折旧后得出评估结果。

　　收益法是预计被拆迁房屋未来的正常净收益，选择合适的资本化率折现后累加得出评估结果。

　　假设开发法是预计被拆迁房屋开发完成后的价值，扣除开发成本、税费和利润后得出评估结果。

　　基准地价修正法是在公布基准地价的地区，根据被拆迁房屋所处地段的基准地价调整得出评估结果。

　　应对房地产拆迁评估问题的有效措施

　　(1)遵循职业道德规范要求：评估人员应保持客观公正，诚信执业，依法依规开展工作，获得拆迁双方的认可。

　　(2)积极沟通消除对立情绪：通过友善、耐心、真诚的沟通，缓解拆迁双方、拆迁事务所与评估机构之间的对立情绪，推动拆迁评估工作的顺利进行。

　　(3)加大研究力度增强执业能力：强调市场调研的重要性，深入基层市场收集一手资料;深入学习理论知识，熟悉相关法律和地方性拆迁管理办法;重视职业培训，提高职业水平;加强同业交流，共同解决问题。

　　(4)重视合同作用：签订书面委托协议，明确评估进度、范围、深度及评估费用支付等条款，确保评估费用的顺利收取。

　　(5)积极总结积累实践经验：对特殊问题和典型拆迁评估项目进行总结归档，构建拆迁评估质量监管机制，确保评估报告的真实性和准确性。

　　房地产评估建立在科学的定价理论与方法之上，具有合理性。

　　尽管房地产价格受多种因素影响，组成和变化复杂，难以确定，但定价人员通过长期的理论研究与实践探索，总结了房地产价格产生与变化的基本规律，构成了房地产评估的基础理论。这些理论包括房租理论、供需理论、消费者行为理论、效用价值理论、生产值理论、替代原理、收益增减原理、规模经济平衡原理、收益分配原理以及投资理论等。在此基础上，形成了一套系统而严谨的定价方法及评估流程，使房地产评估有据可依。此外，评估过程中还广泛涉及规划、建筑、结构、预算、法律以及宏观经济政策等相关理论和知识。

　　房地产评估虽然表现为定价人员对房地产价格的推断与判断，但其本质并非主观臆断，而是将房地产的客观真实价值通过评估活动准确反映出来，具有较强的普遍性和合理性。

　　房地产评估还具备一定的表现力。评估人员需具备丰富的工作经验，才能做出准确有效的判断。同时，评估过程也需要逻辑推理与判断力，这体现在对房地产价格规律性的深入了解以及非逻辑思维的较快观察力上。此外，评估还需要掌握一定的技巧，以确保评估结果的公信力和可接受性。

　　房地产评估还表现出综合性特点。评估人员需具备综合性知识，包括定价理论、房地产概论、经营管理、规划、建筑结构、工程预算、法律、经济等。评估过程涉及土地和房屋建筑的多个方面，如建筑重置成本、折旧费、土地利用效率、未来升值潜力等。有时评估还需考虑无形资产，如商业信誉、商业景观和经营管理能力等。对于大型物业，如办公楼、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在评估过程中，可能还需要评估师、结构工程师、建筑师、策划师等协作工作。

　　此外，房地产评估还需考虑相关税收政策和拆迁政策。在住宅评估时，应考虑国家政策;在评估土地转让价格时，应考虑转让方式及相关产业政策。这些都反映了房地产评估的综合性特点。

　　房屋拆迁评估收费标准概述如下：

　　依据房屋数量与面积，拆迁评估费用有所不同。若拆迁范围内房屋评估户数少于100户，以被拆迁房屋建筑面积为基准，评估收费标准定为8元/平方米;若评估户数在100户至300户之间(含100户)，则评估费收费标准降为7元/平方米;若评估户数超过300户但不超过800户(含300户)，收费标准为6元/平方米;若评估户数达到800户及以上(含800户)，则收费标准为5元/平方米。上述标准可视实际情况在20%范围内上下浮动。

　　在房屋性质方面，评估收费涵盖住宅及非住宅房屋。若拆迁涉及企、事业单位房屋，且确有特殊情况需另行评估，收费标准则由评估机构与委托人协商确定。

　　至于地域及评估复杂程度的影响，我国建筑物拆迁估价收费标准尚未统一。一般而言，费用受建筑物面积、地理位置及评估难易程度等多重因素影响，大致区间为几百元至几千元不等。评估机构将依据具体情况制定具体收费价格。

　　需强调的是，收费价格的制定应确保合理、公平，并严格遵循市场规则及行业规范。

　　厂房拆迁评估的价格通常依据被拆迁厂房的具体条件及市场现状来确定。以下是关键的评估方法及考量因素，有助于确定拆迁补偿价格：

　　市场比较法：通过比较具有相似特征的厂房市场交易数据，得出厂房的市场价值。

　　重建成本法：综合考虑重建厂房所需的成本(如建筑材料、劳动力、建造周期等)，并考虑折旧因素，以确定厂房的市场价值。

　　收益法：若厂房产生租金收益，可通过预测未来租金收益并应用折现法计算现值，从而评估厂房价值。

　　地理位置：厂房的地段对其价值有显著影响，位于商业中心或交通便利区域的厂房价值往往更高。

　　建筑结构与状况：厂房的建筑结构类型、使用年限及当前状况均会影响其价值。新建且维护良好的厂房价值更高。

　　用途规划：需考虑厂房所在土地的规划用途，以及是否具备改建或再开发潜力。

　　市场需求：市场上对厂房的需求状况会影响其价值，供求关系是关键因素。

　　特殊性质：针对厂房的特殊性质，如设备或特殊用途，需进行的价值评估。

　　法律法规：评估过程需严格遵循当地法律法规和政策，确保合法合规。

企业拆迁评估价格如何确定

新规定明确，被拆迁房屋相似房地产的市场价格，指评估时点的平均交易水平，需综合考虑区位、用途及建筑结构等价值影响因素。引入第三方评估机构，旨在以市场为导向定价，而非依赖权力或民众主观要价，确保定价遵循市场规律。

过往拆迁补偿中，既存在补偿不足，也有被拆迁方过度索价的情况。核心问题在于补偿标准的合理确定。为防单方面定价或被拆迁方无理，关键在于回归市场机制。公开透明的市场价格能让双方形成合理预期。

企业拆迁时，评估公司的选择权归属何方？若企业对评估结果不满，欲依法争取更多赔偿，可寻求资产评估公司的协助。企业拆迁评估面临难题时，欢迎咨询我们获取建议。